【民法改正】実務-売買編

~民法改正で不動産実務はどうなる?~売買編

—–民法改正の主旨—–

時代に則したものにする
分かりやすい文言にする
国際ルールとの整合性をはかる

—–契約の主旨に重きを置く・債権者の保護—–

法定責任(社会通念ベース)である【瑕疵担保責任】から
契約責任(当事者の合意ベース)である【契約不適合責任】

売主の注意がさらに求められる
買主の権利が強くなる傾向

—–実務に影響するところ—–

今までは現状売買でそのまま引渡してしまえばあとは知らないよ(隠れた瑕疵除く)というルールから
↓↓↓

契約の目的に応じたものを引き渡さなければならない(種類、品質、数量)
もしも適合しないものを引き渡したら
↓↓↓
債務不履行となり買主が取れる行為が4つできた
①、完追請求(買主に落ち度がある時は認められない)
.減額請求(〃)
.解除(〃)
➃.損害賠償(〃)売主に落ち度がない場合は義務を免れられるが立証責任は売主

—–具体例—–

居住用物件を売買
今までは売買契約した物件に雨漏りがあり
売主買主が気付かず引渡完了した場合
住み始めて雨漏りに気付いた時
瑕疵担保免責契約であれば買主は泣き寝入り
瑕疵担保ありなら期間中に限り責任を売主が負いました

この改正法により
居住という目的に応じた品質に適合しないため
債務不履行となります!
買主には①~➃の権利発生

—–対策は?—–

売主側の取れる策としては
契約内容の精査
■特約■を利用
雨漏りがありますが、修補なしの引渡です」とか
その分減額しますね」とか

引渡状態を詳細に決める(特約等で)
というのが大事になります

契約の内容に適合しているかどうか?が重要です

何はともあれ
まず第1に「現況を把握」が要となります
分からないものは決めようがないですからね・・・

ということは・・・今後は

↓↓↓

インスペクション必須
にならざるを得ないでしょう(^-^;

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という理解でよろしいでしょうか?・・・
4月から施行なので
具体的な問題は始まってみないと分からないこともあります
今後も注意して勉強していかないとですね~
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